Azur  Verdon Immo  

Les avantages de la LMNP

 

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 Le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers

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L’intérêt majeur de la location meublée est que les bénéfices tirés de cette location e échappent à l’imposition des revenus fonciers et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si le loueur perçoit 32 100 € de recettes maximum par an, le régime fiscal serait celui du micro-BIC. Ce régime présente une comptabilité plus allégée pour l’investisseur, avec une exonération de TVA. Les bénéfices seront alors déterminés après un abattement forfaitaire de 50 %, représentant les frais.

Si le particulier perçoit des recettes annuelles comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable au régime du réel simplifié.

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En cas de déficit, celui-ci ne sera imputable que sur les revenus de mêmes natures. C’est-à-dire uniquement sur les revenus BIC non professionnel. Ce déficit sera reportable sur les dix années suivantes. Le déficit sera créé par :

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• les frais d’acquisitions

• les intérêts d’emprunt

• l’amortissement

• l’impôt foncier

• les charges de copropriété

• l’entretien et les réparations

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L'amortissement de son bien immobilier

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Le loueur aura la possibilité d’effectuer un amortissement linéaire et par composantes de son bien, c’est-à-dire qu’il aura toujours la même valeur dans le temps. 

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L’amortissement en LMNP et LMP doit se pratiquer non pas sur la valeur de l’ensemble, mais indépendamment pour chaque composant : gros œuvre, toiture, second œuvre intérieur, second œuvre extérieur, finition, mobilier.  Chaque composant s’amortit suivant une durée et un taux différent.

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La possibilité de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble

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Contrairement à une simple location nue, le LMNP ou LMP pourra déduire, l’année de son paiement ou réparti sur la durée d’amortissement, les frais d’acquisition, c’est à dire :

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• Les frais d’acte notarié ;

• Les frais de garantie ;

• Le rémunération des intermédiaires 

• les émoluments du notaire

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La possibilité d’investir dans des résidences de services et de profiter de baux signés par un gestionnaire fiable pendant 12 ans.

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L’investisseur peut se porter acquéreur d’un appartement, maison qu’il mettra à disposition d’une société qui exploitera la bien dans le cadre d’une résidence de tourisme, d’un hôtel, d’une maison de retraite …

L’investisseur, signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et l’exploitant de la résidence verse un loyer mensuel à l’investisseur que le bien soit loué ou non.

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Une garantie :

 

• De percevoir un loyer quelque soit la réalité de la location de l’appartement (sauf faillite de l’exploitant)

• D’une indexation du loyer fixé dans le bail. Il s’agit là d’une donnée essentielle qui permet à elle seule de justifier la qualité d’un investissement ;

• D’organiser le partage des charges d’entretien, réparation et gros travaux entre le bailleur (investisseur) et le preneur à bail (société d’exploitation).

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La récupération de la TVA

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En cas d’acquisition d’un bien neuf, l'investisseur aura la possibilité de récupérer le montant de TVA à la livraison du bien. Dans le cas où le loueur investit dans un bien ancien déjà en exploitation, le montant de la vente sera exonéré de TVA et sera alors hors taxe.

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