Azur Verdon Immo - Loi Malraux
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LA LOI MALRAUX

Rénover un bien ancien au centre-ville permet de s’enrichir et de réduire ses impôts grâce à la loi Malraux.

Idéal pour atténuer les fortes hausses d’impôt

Les principes de la Loi Malraux

Les principes de la Loi Malraux

 

Le principe de la défiscalisation en loi Malraux 2018, créée par Monsieur André Malraux en 1962, est de protéger le patrimoine immobilier Français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans les secteurs sauvegardés (il en existe près de 100 en France), d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ou d’un quartier ancien dégradé.

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Un secteur sauvegardé est une zone urbaine soumise à des règles particulières matière de conservation, de restauration et de mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non » (Code de l’urbanisme, art. L. 313-1). Ces secteurs comprennent en particulier les centres historiques de nombreuses villes françaises.

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Le but de la loi Malraux est ainsi :

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1. d’éviter la disparition ou une atteinte irréversible aux quartiers historiques en instituant des mesures juridiques de protection

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2. de requalifier le patrimoine historique, architectural et urbain et moderniser les logements anciens pour assurer une qualité d’occupation conforme au mode de vie contemporain au moyen de mécanismes spécifiques d’intervention opérationnelle.

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Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt si les revenus de la location de l’immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers.

La loi de défiscalisation Malraux est régie par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts.

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Réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux

Réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux

 

La défiscalisation sous la Loi Malraux accorde en 2018 une réduction d’impôt sur les travaux de restauration engagés par le propriétaire sur les bâtiments situés en Secteur Sauvegardé.

Cette réduction d’impôt est de :

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  • 30 % pour les opérations réalisées en secteur sauvegardé

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  • 22 % pour les opérations réalisées dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager)

 

Les opérations Malraux sont généralement localisées dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme de leur patrimoine.

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La réduction d’impôt d’impôt peut aller jusqu’à 120.000 € sur une année. La loi précise en effet que la réduction maximale est de 30% des travaux, ceux-ci étant plafonné à 400.000 € tous les 4 ans.

Conditions à respecter en Loi Malraux 2019

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Afin d’être éligible à une opération défiscalisation en Loi Malraux, le programme doit respecter les conditions suivantes :

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  • Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble.

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  • L’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu le bien pendant de 9 ans. L’engagement de location suscité doit être mis en œuvre dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation.

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  • La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Malraux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouille archéologiques.

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  • Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des bâtiments de France et doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux.

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  • Les travaux éligibles à la réduction d’impôts de la Loi Malraux sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logement, d’utilité publique, de transformation des combles ou de greniers afin de les rendre habitables, de réparation, d’entretien et d’amélioration à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

Conditions à respecter en Loi Malraux 2018

Les immeubles concernés par la loi

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Les immeubles concernés par une opération Malraux sont :

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– les immeubles affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux ;

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– les immeubles destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage : les immeubles visés sont ceux qui ont perdu temporairement cet usage au profit d’autres utilisations et dont le changement d’affectation a modifié la conception, l’aménagement et les équipements initiaux ;

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– les immeubles professionnels selon l’article 199 quatervicies du CGI, si les revenus qu’ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers.

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Les immeubles concernés par la loi

Engagement de location imposé par la législation Malraux

 

Le contribuable doit prendre l’engagement de louer le bien pendant 9 ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

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En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l’engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.

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En présence de local d’habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l’engagement de location.

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Engagement de location imposé par la législation Malraux

Qui peut réaliser une opération Malraux ?

 

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Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt :

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– les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. CGI. art. 4 B

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– les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.

 

– le produit de la location de l’immeuble doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Sont exclus les dépenses de restauration effectuées portant sur des biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s’ils sont loués nus.

 

– les associés de sociétés non soumises à l’IS (hors SCPI), la réduction d’impôt est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu’ils ont supportée.

 

– si le bien est soumis à l’indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.

 

– les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres.

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Qui peut réaliser une opération Malraux ?

Exemple d’investissement Malraux

 

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Vous achetez un appartement de 100 m², dans un immeuble en Secteur Sauvegardé, éligible loi Malraux. L’immeuble situé à Nîmes, comprend 20 appartements et est vendu 3.000 € par mètre carré de foncier et sera rénové pour un total de 2.700 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives).

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Vous allez procéder à 270.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 300.000 € à l’achat, les travaux dureront deux ans mais seront répartis sur 3 années fiscales :

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Montant Annuel de Travaux versés : 90.000 € Réduction d’Impôt Annuelle : 27.000 €

Exemple d’investissement Malraux
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